부동산 사기 사건, 법무법인 정의 최윤경 형사 전문 변호사가 살펴보는 형사와 민사 절차별 대응 범위

안녕하세요 법무법인 정의 최윤경 변호사 입니다.

부동산 거래에서 자금을 돌려받지 못하는 상황에 놓이면, 법적 대응에 앞서 절차의 구조를 파악하는 과정이 필요합니다.

부동산 사기 사건에서 변호인 선임을 검토할 때 정해진 단일 기준이 있는 것은 아닙니다. 형사 고소를 진행하는지, 피해금 회수를 위한 민사절차까지 함께 진행하는지, 보전 처분과 집행이 필요한지에 따라 업무의 범위가 달라지기 때문입니다.

각 절차에서 어떤 업무가 수반되고 무엇을 확인해야 하는지 법무법인 정의가 살펴보겠습니다.

부동산 사기 사건에서 대응 범위가 달라지는 기준

부동산 사기 사건에 대응할 때 필요한 업무의 양은 여러 요인에 따라 달라집니다. 피해 금액의 규모와 사건의 난이도, 현재의 수사 진행 단계가 주된 기준이 됩니다. 사실관계가 복잡하고 다루어야 할 쟁점이 많을수록 검토와 서면 작성에 투입되는 시간이 늘어나기 때문입니다.

형법 제347조는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 경우를 사기죄로 정하고 있습니다.

부동산 거래에서 문제되는 사안은 계약 당시 상대방이 어떤 사정을 알리지 않았는지, 처분 권한이 있었는지, 이중으로 처분한 사정이 있는지 등에 따라 쟁점이 나뉩니다. 피해 금액이 일정 규모를 넘는 경우에는 「특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률」이 함께 검토될 수 있습니다.

초기 사실관계 정리가 중요한 이유도 여기에 있습니다. 어떤 자료를 확보하고 있는지, 상대방의 기망 행위를 뒷받침할 수 있는지에 따라 대응 방향이 달라질 수 있습니다. 사안에 따라 다툼의 여지가 있으므로 자료를 기준으로 한 검토가 선행되어야 합니다.

형사 고소 대리에 포함되는 업무

형사절차를 시작하기 위해 고소 대리를 맡길 때는 업무의 범위를 항목별로 확인해 두는 편이 좋습니다. 고소장 작성과 제출까지만 포함되는지, 고소인 조사 동행과 이후의 보완 자료 제출까지 포함되는지에 따라 진행되는 내용이 달라지기 때문입니다.

수사 기관 출석을 앞둔 시점에서는 진술의 일관성이 중요하게 작용합니다. 고소장에 기재한 내용과 진술이 서로 부합해야 하고, 이를 뒷받침할 객관적 자료의 확보가 함께 이루어져야 합니다. 수사 진행 단계에 따라 대응 방향이 달라질 수 있다는 점도 함께 고려할 부분입니다.

가상의 사례를 들어 보면, 계약서와 송금 내역이 남아 있는 경우와 구두로만 오간 거래인 경우는 준비해야 할 서면의 양이 다릅니다. 후자의 경우 거래의 존재와 조건을 확인할 수 있는 간접 자료를 정리하는 작업이 추가됩니다. 자료에 따라 결론은 달라질 수 있으므로 초기 단계에서 확보 가능한 자료의 범위를 파악해 두는 과정이 필요합니다.

피해금 회수를 위한 민사절차의 구성

형사 고소와 별개로 피해금을 돌려받기 위한 절차를 진행하는 경우에는 그 절차에 따른 업무가 별도로 발생합니다. 형사절차는 처벌 여부를 다루는 것이고, 회수는 민사절차를 통해 이루어지기 때문에 두 절차는 목적과 진행 방식이 다릅니다.

민사절차에서 발생하는 비용은 크게 세 가지로 나뉩니다. 착수 시점에 정해지는 부분, 결과에 따라 정해지는 부분, 그리고 법원에 납부하는 실비입니다.

인지대는 「민사소송 등 인지법」에 따라 소송목적의 값에 연동되는 산식으로 정해지고, 송달료는 당사자 수와 예상되는 송달 횟수에 따라 산정됩니다. 이러한 실비는 변호인에게 지급하는 부분과 별개로 납부하는 항목이므로 구분해 두어야 합니다.

사건별로 청구 금액과 쟁점이 다르고, 상대방에게 회수할 수 있는 재산이 있는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 따라서 소를 제기하기 전 단계에서 사실관계를 정리하고 송금 내역 등 객관적 자료를 확보해 두는 과정이 요구됩니다.

가압류와 강제집행에서 추가되는 절차

회수 절차를 진행하기 전이나 판결을 받은 이후에 상대방의 재산을 확보해 두는 과정이 필요할 수 있습니다.

이를 위해 가압류나 가처분을 신청하거나, 판결이 확정된 이후 강제집행을 진행하게 됩니다. 이러한 절차는 본안과 별개로 진행되므로 업무와 비용이 각각 발생합니다.

보전 처분은 상대방이 재산을 처분하기 전에 이루어져야 실효성이 있습니다. 다만 어떤 재산을 대상으로 할 것인지, 집행의 실익이 있는지를 먼저 파악하는 과정이 선행되어야 합니다. 부동산의 경우 등기부를 통해 근저당권 설정 상황과 선순위 권리 관계를 확인할 수 있고, 이를 통해 확보 가능한 범위를 가늠해 볼 수 있습니다.

가압류를 신청할 때는 법원이 정하는 담보를 제공해야 하는 경우가 있어, 이 부분도 함께 고려되어야 합니다. 사안에 따라 검토될 수 있는 보전 처분의 종류가 다르므로, 자료를 바탕으로 실익을 판단하는 과정이 요구됩니다.

문의 전 준비할 자료와 확인할 질문

절차의 범위를 정하고 대응 방향을 세우기 위해서는 사전 준비가 필요합니다. 계약서, 송금 내역, 주고받은 메시지, 내용증명과 같은 객관적 자료를 먼저 확보해 두면 사실관계 파악이 수월해집니다. 자료가 시간 순서에 따라 정리되어 있을수록 쟁점을 구분하기도 쉬워집니다.

수사 기관 출석을 앞두고 있다면 준비할 사항을 미리 점검해 두는 편이 좋습니다. 고소장에 기재한 내용과 본인의 진술이 서로 부합하는지, 사건의 경위가 시간 순서에 따라 정리되어 있는지 확인하는 과정이 필요합니다. 진술의 일관성은 수사 진행 단계에서 중요하게 작용합니다.

어떤 절차를 진행할지, 정해진 범위에 어떤 업무가 포함되는지를 항목별로 나누어 확인해 두는 방법도 도움이 됩니다. 조사 동행 횟수, 서면 작성 횟수, 보전 처분과 집행 절차의 포함 여부, 결과에 따른 부분의 산정 기준과 지급 시기 등이 여기에 해당합니다. 자료에 따라 결론은 달라질 수 있으므로 현재 상황을 있는 그대로 전달하는 편이 좋습니다.

형사절차와 민사절차 가운데 어느 쪽을 먼저 진행할지, 보전 처분이 필요한 상황인지는 사안마다 다릅니다. 초기 사실관계 정리를 마치셨다면 법무법인 정의로 문의하시어 구체적인 방향을 검토해 보시길 권해드립니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 부동산 사기 사건에서 선임 비용은 정해져 있나요?

A. 일률적으로 정해진 기준은 없습니다. 피해 금액과 사건의 난이도, 수사 진행 단계, 형사절차와 민사절차 가운데 어디까지 진행하는지에 따라 달라집니다. 사실관계를 파악한 후에 업무의 범위와 함께 정해지는 것이 일반적입니다.

Q. 형사절차와 민사절차를 함께 진행하면 어떻게 되나요?

A. 두 절차는 목적과 진행 방식이 달라 각각의 업무가 별도로 이루어집니다. 처벌 여부를 다루는 절차와 금전 회수를 위한 절차가 나뉘므로 전체적인 범위가 넓어지며, 사안에 따라 진행 순서가 달라질 수 있습니다.

Q. 법원에 납부하는 실비는 변호인 선임 비용에 포함되나요?

A. 포함되지 않는 것이 일반적입니다. 인지대는 「민사소송 등 인지법」에 따라 소송목적의 값에 연동되어 산정되고, 송달료는 당사자 수와 송달 횟수에 따라 정해지며 모두 법원에 납부하는 항목입니다.

Q. 가압류나 강제집행을 진행할 때 별도의 절차가 필요한가요?

A. 가압류나 가처분 신청, 채권 압류와 같은 절차는 본안과 별개로 진행되어 업무와 비용이 각각 발생합니다. 신청 시 법원이 정하는 담보 제공이 요구될 수 있으므로 집행의 실익을 함께 검토할 필요가 있습니다.

Q. 수사 기관 출석 전 무엇을 준비해야 하나요?

A. 초기 사실관계 정리가 우선됩니다. 고소장에 기재한 내용과 진술이 부합하도록 준비하고, 계약서와 송금 내역 등 거래의 경위를 확인할 수 있는 객관적 자료를 확보해 두는 과정이 필요합니다.

광고책임변호사 : 강동원